住宅ローンが残っている家は売れる？抵当権抹消の仕組みとオーバーローンの対処法

「まだ住宅ローンを払い終えていないけれど、家を売ることはできるのか」——マイホームの売却を考え始めた方から、こうしたご質問をよくいただきます。結論から言うと、ローンが残っていても家を売ることは可能です。ただし、売却代金でローンを完済できるかどうかによって、進め方が変わってきます。今回はその仕組みを解説します。

家を売るには「抵当権の抹消」が必要

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関による「抵当権」が設定されています。抵当権とは、ローンが返済できなくなった場合に、金融機関がその不動産を競売にかけて回収できる権利のことです。

不動産を売却する際は、原則としてこの抵当権を抹消した状態、つまり「ローンを完済した状態」で買主に引き渡す必要があります。抵当権が残ったままでは、通常、買主も金融機関も取引に応じてくれません。

「アンダーローン」と「オーバーローン」の違い

売却を検討する際、まず確認すべきなのが、売却価格とローン残債のバランスです。

• アンダーローン：売却価格がローン残債を上回っている状態。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できる
• オーバーローン：ローン残債が売却価格を上回っている状態。売却代金だけではローンを完済できない

アンダーローンであれば、決済時に売却代金の一部でローンを一括返済し、同時に抵当権抹消の手続きを行うのが一般的な流れです。多くの場合、司法書士が決済に立ち会い、抹消登記と所有権移転登記を同時に進めます。

オーバーローンの場合はどうする？

売却価格だけではローンを完済できないオーバーローンの場合、次のような対処法があります。

1. 自己資金で不足分を補う

貯蓄や他の資産から不足分を用意し、売却代金とあわせてローンを完済する方法です。まとまった自己資金がある場合は、この方法がもっともシンプルです。

2. 買い替えローン（住み替えローン）を利用する

新しい住まいの購入と合わせて、残っているローンの不足分を新しいローンに組み込む方法です。ただし、新居のローンに前の家の残債を上乗せする形になるため、月々の返済額や借入可能額には注意が必要です。

3. 任意売却を検討する

自己資金の準備が難しく、ローンの支払いも厳しい状況にある場合は、金融機関の合意のもとで市場価格に近い価格で売却する「任意売却」という方法もあります。競売にかけられる前に、より有利な条件で手放せる可能性がある点が特徴です。

売却前に確認しておきたいこと

• 金融機関に「残債証明書（残高証明書）」を発行してもらい、正確な残債額を把握する
• 不動産会社に査定を依頼し、実際にいくらで売れそうかを確認する
• 抵当権抹消費用、仲介手数料、譲渡所得税など、売却時にかかる諸費用も含めて資金計画を立てる

「ローンが残っているから売れない」と諦めてしまう前に、まずは残債額と査定額を照らし合わせ、アンダーローンかオーバーローンかを把握することが第一歩です。

まとめ

住宅ローンが残っていても、抵当権を抹消できる見込みが立てば売却は可能です。オーバーローンの場合も、自己資金の活用や買い替えローン、任意売却など、状況に応じた選択肢があります。まずは正確な残債額と査定額を確認し、無理のない資金計画を立てることが大切です。

株式会社ベルタリンクでは、住宅ローンが残っている物件の売却・買取についても、資金計画のご相談から承っております。まずは無料査定でお気軽にご相談ください。

お電話でのお問合せ：03-5935-8291（10:00〜19:00　水曜・日曜定休）