借地権付き建物・底地は売れる？地主の承諾が必要なケースと売却の進め方

「実家の土地は借地で、建物だけが自分の名義になっている」「先祖代々の土地を人に貸しているが、地代の管理が負担になってきた」——借地権付き建物や底地（貸している土地）の売却は、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要になり、何から手をつければよいか分からないという相談を数多くいただきます。今回はその基本と、売却の進め方を解説します。

借地権と底地、それぞれの立場

まず整理しておきたいのが、当事者の関係です。

• 借地権者：地主から土地を借りて、その上に自分名義の建物を所有している人
• 底地人（地主）：土地の所有者。借地権者に土地を貸し、地代を受け取っている

同じ「借地」でも、自分がどちらの立場かによって、売却時に必要な手続きや注意点が大きく変わります。

借地権付き建物を売却する場合

借地権者が建物と借地権をあわせて第三者に売却する場合、原則として地主の承諾が必要です。承諾なしに借地権を譲渡すると、契約解除の原因になり得るため注意が必要です。

• 地主に借地権譲渡の承諾を得る（承諾料が発生することが一般的）
• 承諾が得られない場合は、裁判所に「借地非訟」の申立てを行い、承諾に代わる許可を求める方法もある
• 買主が見つかっても、地主との関係や契約内容によっては金融機関の融資が付きにくいことがある

とくに、買主候補にとっては「地主との関係性が不透明」「将来的な更新料や条件変更のリスクがある」といった点がネックになりやすく、一般の仲介市場では買い手が見つかりにくい傾向があります。

底地（貸している土地）を売却する場合

地主として底地を売却する場合も、実務上のハードルがあります。底地は「人に貸している土地」という性質上、購入しても自由に使えないため、一般の買主からは敬遠されやすく、市場価格は更地の評価額よりもかなり低くなるのが通常です。

底地の主な売却先としては、

• 借地権者本人（自分が借りている土地を買い取り、完全所有権にする）
• 底地の買取を専門に行う不動産会社

の2パターンが中心になります。とくに借地権者への売却がまとまれば、双方にとって権利関係がすっきりするというメリットがあります。

借地権と底地をセットで解決する「等価交換」という方法

借地権者・地主の双方が話し合いに応じられる場合、土地を分筆して一部を借地権者の完全所有地、残りを地主の完全所有地とする「等価交換」という方法もあります。これにより、双方が単独で自由に扱える不動産に整理でき、その後の売却や活用がしやすくなります。ただし、分筆や測量、税務上の取り扱いなど専門的な調整が必要になるため、専門家を交えた話し合いが欠かせません。

買取という選択肢

地主との交渉や借地非訟手続きに時間や労力をかけられない場合、借地権付き建物・底地の扱いに慣れた買取業者へ直接売却するという方法もあります。買取業者であれば、

• 地主との交渉を含めて対応してもらえる
• 権利関係が複雑な状態のままでも査定・買取が可能
• 現況のまま、比較的短期間で現金化できる

といったメリットがあり、「まずは今の状態のまま、いくらで売れるのか知りたい」という段階からの相談にも対応しやすくなります。

まとめ

借地権付き建物や底地の売却は、地主・借地権者との関係や契約内容によって進め方が大きく変わるため、通常の不動産売却よりも専門的な判断が求められます。まずは自分がどちらの立場にあるのか、契約内容がどうなっているのかを整理し、専門家に相談することから始めましょう。

株式会社ベルタリンクでは、借地権付き建物や底地を含む複雑な権利関係の不動産についても、直接買取のご相談を承っております。まずは無料査定でお気軽にご相談ください。

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