旧耐震基準の物件は売れる？新耐震との違いと売却への影響を解説

「昭和50年代に建てられたマンションを相続したが、今の基準で見ると大丈夫なのか不安」——古いマンションや戸建ての売却相談で、必ずと言っていいほど話題になるのが「旧耐震」「新耐震」という言葉です。今回は、その違いと、売却時にどう影響するのかを解説します。

新耐震基準と旧耐震基準の違い

建築基準法は1981年（昭和56年）6月に大きく改正され、耐震基準が強化されました。この改正の前後で、建物は次のように区分されます。

• 旧耐震基準：1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物
• 新耐震基準：1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物

新耐震基準では、震度6強〜7程度の大地震でも倒壊しないことを目標とした強度が求められるようになりました。「建築年」ではなく「建築確認を受けた日」で判断される点にも注意が必要です。竣工が1982年であっても、建築確認自体が1981年5月以前であれば、旧耐震基準の建物として扱われます。

旧耐震基準の建物が売却に与える影響

旧耐震基準の建物であることは、売却において次のような影響を与えることがあります。

1. 住宅ローン控除・税制優遇の適用条件

住宅ローン控除などの税制優遇には、耐震基準を満たしていることが条件になっている場合があります。旧耐震基準の建物であっても、耐震基準適合証明書を取得できれば適用可能になるケースもありますが、証明書取得のための追加調査・手続きが必要になります。

2. 住宅ローンの審査への影響

金融機関によっては、旧耐震基準の建物に対する融資条件が厳しくなったり、融資額が抑えられたりすることがあります。買主がローンを利用しにくいと、売却までの期間が長引く要因になります。

3. 地震保険料への影響

耐震性能によって、地震保険の保険料が変わることがあります。耐震診断や耐震改修を行っている建物は、保険料の割引が適用される場合があります。

旧耐震基準でも売却できないわけではない

「旧耐震だから売れない」というわけではありません。実際には、次のような形で売却されているケースが多くあります。

• 耐震診断・耐震改修を行い、耐震基準適合証明書を取得したうえで売却する
• 現況のまま、価格に反映させたうえで売却する
• 建物の価値をあえて見込まず、土地としての価値を中心に売却する（戸建ての場合）

とくにマンションの場合、区分所有者が個別に耐震改修を行うことは現実的ではないため、管理組合として耐震診断・改修を実施しているかどうかが、資産価値に大きく影響します。売却前に、管理組合の総会議事録などで耐震診断の実施状況を確認しておくとよいでしょう。

買取という選択肢

住宅ローンの審査や耐震証明の取得に時間がかかることを避けたい場合、旧耐震基準の物件の扱いに慣れた買取業者へ直接売却するという方法もあります。買取業者は、耐震性能を踏まえたうえで価格を算出し、個人の買主のローン審査を待たずに現金化できる点がメリットです。

まとめ

旧耐震基準の建物は、住宅ローンや税制優遇の面で、新耐震基準の建物と比べて売却のハードルが上がることがあります。しかし、耐震診断・改修の状況や、現況での売却、買取という選択肢を含めて考えれば、売却の道は十分にあります。まずは建物の耐震性能を確認し、どの方法が現実的かを見極めることが大切です。

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