認知症の親の家は売れる？成年後見制度と家族信託、売却できなくなる前にできること
ベルタリンク「父が認知症になり、施設の費用を捻出するために実家を売りたい」「母名義の家を売ろうとしたら、不動産会社に『このままでは売却できません』と言われた」——高齢化が進むなか、こうしたご相談が年々増えています。
多くの方が驚かれるのですが、親が認知症になると、たとえ実の子であっても、親名義の家を勝手に売ることはできません。これは「家族なのだから」という感覚とは関係なく、法律上のはっきりとしたルールです。
本記事では、なぜ認知症になると家が売れなくなるのか、その場合にどうすればよいのか、そして「そうなる前」にできる備えについて解説します。
なぜ認知症になると家が売れないのか
不動産の売買契約は、法律上「意思表示」にもとづく行為です。契約が有効に成立するには、契約の当事者に「意思能力」——自分が何をしているのかを理解し、判断する能力——があることが前提になります。
認知症が進行して意思能力が失われたと判断されると、その方が結んだ契約は無効となってしまいます。そのため、実務上は次のような場面で売却がストップします。
- 不動産会社や司法書士が本人と面談し、意思確認ができない
- 司法書士が所有権移転登記の申請を受けられない
- 買主側が「後から契約が無効になるリスク」を懸念して購入を見送る
「親の代わりに、子が委任状を書いてもらって進めればいいのでは」と考える方もいらっしゃいますが、意思能力がない状態で書かれた委任状も無効です。子どもが親の代筆をすることは論外で、私文書偽造などの重大な問題になりかねません。
つまり、親が認知症になった時点で、実家は事実上「凍結」されてしまうのです。
すでに認知症になっている場合：「成年後見制度」
すでに親の判断能力が低下してしまっている場合、実家を売却するための正式な方法が「成年後見制度」です。
成年後見制度とは
家庭裁判所に申し立てを行い、判断能力が不十分な方（＝本人）に代わって、財産管理や契約を行う「成年後見人」を選任してもらう制度です。判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の3類型に分かれます。
成年後見人が選任されれば、後見人が本人に代わって不動産の売却手続きを進めることができます。
居住用不動産の売却には「家庭裁判所の許可」が必要
ここが特に重要なポイントです。本人が住んでいた（または住む予定の）居住用不動産を売却する場合、成年後見人であっても、別途家庭裁判所の許可が必要です。
家庭裁判所は「その売却が本人にとって本当に必要か」を審査します。たとえば、次のような事情があれば許可されやすくなります。
- 施設入所費用や医療費を賄うために、売却以外に方法がない
- 空き家のまま維持することで、かえって本人の財産が目減りしてしまう
逆に、「相続税対策のため」「子どもたちの都合」といった、本人以外の利益のための売却は認められません。成年後見制度は、あくまで本人を保護するための制度だからです。
知っておくべき注意点
成年後見制度は有効な手段ですが、次の点は事前に理解しておく必要があります。
- 時間がかかる：申し立てから選任まで、数ヶ月かかることも珍しくありません。
- 家族が後見人になれるとは限らない：家庭裁判所の判断で、弁護士・司法書士などの専門職が選任されるケースが多くあります。
- 原則としてやめられない：一度始まると、本人が亡くなるまで続きます。「家を売るためだけ」に使って終わり、とはいきません。
- 費用が継続的に発生する：専門職が後見人になった場合、毎月の報酬が本人の財産から支払われ続けます。
- 財産の自由な運用ができなくなる：後見人には本人の財産を守る義務があり、家族の希望通りに使うことはできなくなります。
こうした負担があるため、「認知症になってから」の対応は、選択肢が限られ、時間も費用もかかるというのが実情です。
認知症になる前の備え：「家族信託」という選択肢
だからこそ重要なのが、判断能力があるうちに備えておくことです。近年注目されているのが「家族信託（民事信託）」という仕組みです。
家族信託とは、親（委託者）が、信頼できる子など（受託者）に財産の管理・処分を託しておく契約です。契約を結んだ時点で親に判断能力があれば、その後に認知症になっても、受託者である子の判断で不動産を売却できます。
成年後見制度との違いを整理すると、次のようになります。
| 比較項目 | 成年後見制度 | 家族信託 |
|---|---|---|
| いつ始めるか | 判断能力が低下した後 | 判断能力があるうち |
| 誰が管理するか | 家庭裁判所が選任（専門職の場合も） | 親が信頼する家族を指定できる |
| 居住用不動産の売却 | 家庭裁判所の許可が必要 | 信託契約の内容に従って可能 |
| 柔軟性 | 低い（本人の財産保護が最優先） | 高い（契約で設計できる） |
| 継続費用 | 専門職の場合は報酬が継続 | 原則不要（初期の設計費用は必要） |
もちろん家族信託にもデメリットはあります。設計には専門的な知識が必要で、初期費用がかかり、身上監護（介護契約の締結など）はカバーできません。成年後見と家族信託は「どちらが優れているか」ではなく、状況に応じて使い分ける／併用するものとお考えください。
そのほか、判断能力があるうちに「任意後見契約」を結んでおき、後見人を自分で決めておく方法もあります。
実家のことは「元気なうち」に話しておく
不動産売却の現場でつくづく感じるのは、「もう少し早くご相談いただけていれば」というケースの多さです。
親御さんが元気なうちであれば、
- 実家を売るのか、残すのか
- 売るとしたらどのタイミングか
- 誰が窓口になるのか
といったことを、ご本人の意思を確認しながら決められます。しかし判断能力が失われた後は、家庭裁判所を通す以外に道がなくなり、時間も費用も余計にかかってしまいます。
「縁起でもない」と感じられるかもしれませんが、実家の話は、元気なうちにこそ切り出しておくべきテーマです。それは親御さんご自身の財産と暮らしを守ることにも直結します。
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※本記事は一般的な情報をまとめたものです。個別の手続きについては、司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。
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