相続登記の義務化、期限は2027年3月31日｜過料10万円のリスクと「住所変更登記」の新ルールも解説
ベルタリンク「実家の名義が、亡くなった父のままになっている」「祖父の代から名義変更をしていない土地がある」——そんな不動産をお持ちではないでしょうか。
かつて相続登記は「任意」であり、放置していても罰則はありませんでした。しかし2024年4月1日から相続登記は法律上の義務となり、怠ると過料の対象になります。しかも、過去に発生した相続もさかのぼって対象です。
そして見落とされがちなのが、その猶予期限。過去分の相続については、2027年3月31日が申請期限です。2026年7月現在、残された時間は8ヶ月ほどしかありません。
さらに2026年4月からは「住所等変更登記」も義務化されました。本記事では、この2つの新しいルールと、放置した場合のリスクについて解説します。
相続登記の義務化とは
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、登記簿上の名義を相続人へ変更する手続きです。2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、これが義務になりました。
期限は「知った日から3年以内」
不動産を相続で取得した相続人は、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。また、遺産分割協議によって取得した場合は、協議が成立した日から3年以内に登記が必要です。
【重要】過去の相続もさかのぼって対象
ここが最も見落とされやすいポイントです。義務化は2024年4月1日以降に発生した相続だけでなく、それ以前に発生し、登記されないままになっている相続にも適用されます。
過去分については施行日を起点に3年の猶予が設けられており、期限は2027年（令和9年）3月31日です。
たとえば「2000年に父が亡くなり、実家の土地を相続したが登記していない」というケースも、当然この義務の対象になります。何十年も前の未登記不動産であっても例外ではありません。
怠った場合は「10万円以下の過料」
正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
流れとしては、登記官が義務違反を把握すると催告書が届き、それでも正当な理由なく応じない場合に、裁判所が過料を科すかどうかを判断します。「うっかり忘れていた」は正当な理由になりません。
すぐに登記できないときは「相続人申告登記」
「相続人が多くて話がまとまらない」「遺産分割協議が長引いている」——そうした事情で期限内に登記できないケースもあります。
そのために設けられたのが**「相続人申告登記」（2024年4月開始）です。法務局に対して「自分がこの被相続人の相続人である」と申し出るだけの簡易な手続きで、これを行えばとりあえず過料を回避できます**。
ただし注意点があります。これはあくまで暫定的な対応であり、正式な相続登記の代わりにはなりません。権利関係を示すものではないため、この状態では不動産を売却することもできません。遺産分割がまとまった後は、あらためて3年以内に相続登記が必要です。
【2026年4月開始】住所等変更登記も義務化されました
相続登記に続き、2026年4月1日からは「住所等変更登記」も義務化されました。こちらはまだ認知度が低く、法務省の調査では不動産オーナーの多くが「知らない」と回答しているとも言われます。
| 比較項目 | 相続登記の義務化 | 住所等変更登記の義務化 |
|---|---|---|
| 施行日 | 2024年4月1日 | 2026年4月1日 |
| 対象 | 相続で不動産を取得した人 | 不動産を所有するすべての人 |
| 期限 | 知った日から3年以内 | 変更から2年以内 |
| 過去分の期限 | 2027年3月31日 | 2028年3月31日 |
| 過料 | 10万円以下 | 5万円以下 |
引っ越しや、結婚・離婚による氏名変更などで登記簿上の情報が変わった場合、2年以内に変更登記を申請する義務があります。こちらも過去の変更がさかのぼって対象となり、正当な理由なく怠れば5万円以下の過料の可能性があります。
なお、あらかじめ必要な情報を法務局に届け出ておくことで、登記官の職権によって住所変更登記が行われる仕組み（いわゆる「スマート変更登記」）も用意されています。
なぜ義務化されたのか — 所有者不明土地の問題
こうした一連の法改正の背景にあるのが、「所有者不明土地」問題です。
登記が長年放置されると、登記簿を見ても現在の所有者がわからなくなります。その結果、公共事業や災害復旧、再開発が進められない、隣地の管理ができないといった支障が全国で生じてきました。所有者不明土地の面積は、九州本島に匹敵する規模とも言われています。
登記を放置している間にも、相続人は次々と亡くなり、その相続人の相続人へと権利が枝分かれしていきます。いわゆる「数次相続」です。当初は3人だった相続人が、気づけば数十人に膨れ上がり、全員の合意を得ることが事実上不可能になる——これが最も恐ろしいシナリオです。
登記を放置する本当のリスクは「過料」ではない
過料10万円というペナルティに目が行きがちですが、実務の現場で本当に深刻なのは、次のリスクです。
- 不動産を売却できない：登記名義が亡くなった方のままでは、売買契約を結ぶことも、所有権を移転することもできません。売りたいと思ったその時に、動けなくなります。
- 担保に入れられない：融資を受ける際の担保として使えません。
- 相続人が増え、収拾がつかなくなる：時間が経つほど関係者が増え、連絡先すらわからない親族が出てきます。
- 相続人の中に認知症の方が出てくる：判断能力が失われると、遺産分割協議そのものができなくなり、成年後見の申し立てが必要になります。
つまり、登記の放置は「いつか売る」という選択肢そのものを奪っていくのです。過料よりも、こちらのほうがはるかに深刻な損失といえます。
「使う予定のない実家」こそ、早めの判断を
相続登記をしたところで、その先に「誰も住まない実家」が残るだけ、というケースは少なくありません。空き家のまま持ち続ければ、固定資産税や管理の手間が延々と続きます。
だからこそ、登記と売却をセットで考えることをおすすめします。
- 相続登記を済ませて名義を整える
- そのうえで、売却するか、活用するかを判断する
「登記も済んでいない」「何から手をつければいいかわからない」という段階でも、まったく問題ありません。むしろ、その段階でご相談いただくのが最善です。
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**2027年3月31日の期限まで、残された時間は多くありません。**気になっている不動産があれば、どうぞお早めにご相談ください。
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※本記事は2026年7月時点の情報にもとづく一般的な解説です。個別の登記手続きについては、法務局または司法書士などの専門家にご確認ください。
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