不動産は生前贈与と相続、どちらが得？税金の違いと選び方を解説

「元気なうちに子どもへ家を譲っておきたいが、贈与税が心配」「相続まで待った方が税金は安くなるのか」——将来の相続を見据えて、不動産を「いつ、どう譲るか」を考える方が増えています。今回は、生前贈与と相続、それぞれにかかる税金の違いと、判断のポイントを解説します。

生前贈与にかかる税金

生前に不動産を贈与すると、受け取った側（子どもなど）に贈与税が課されます。贈与税の計算方法には、次の2つの制度があります。

暦年課税

年間110万円の基礎控除を超える部分に、贈与税がかかる制度です。不動産のようにまとまった評価額のある財産を一括で贈与すると、高い税率が適用されやすく、負担が大きくなりがちです。

相続時精算課税制度

累計2,500万円までの贈与について贈与税がかからず、超えた部分に一律20%の税率が課される制度です。ただし、この制度を利用すると、贈与した財産は将来の相続財産に「持ち戻して」計算されるため、相続税そのものが完全になくなるわけではない点に注意が必要です。2024年以降は、相続時精算課税制度にも年110万円の基礎控除が新設され、以前より使いやすくなっています。

相続にかかる税金

相続の場合は、亡くなった方の財産全体に対して相続税が課されます。相続税には「3,000万円+600万円×法定相続人の数」という基礎控除があり、この金額以下であれば相続税はかかりません。

不動産の評価額は、実勢価格（実際の売買価格）よりも低く算定される「相続税評価額（路線価・固定資産税評価額をもとに算出）」が使われるため、一般的に贈与よりも相続の方が、同じ不動産でも税負担を抑えやすいとされています。

それでも生前贈与を選ぶ理由

税負担だけを見ると相続の方が有利なケースが多いものの、生前贈与には次のようなメリットもあります。

• 譲る相手・タイミングを自分の意思で決められる
• 認知症などで判断能力が低下する前に、確実に財産を移転できる
• 将来の相続でもめやすい財産（実家など）を、あらかじめ整理しておける
• 賃貸物件など収益を生む不動産の場合、早めに贈与することで、その後の家賃収入を受贈者に移し、将来の相続財産の増加を抑えられる

とくに、認知症対策としての生前贈与は近年注目されており、判断能力があるうちに手続きを済ませておくことで、将来「成年後見制度を使わないと売却できない」という事態を避けられます。

判断のポイント

• 不動産の評価額が基礎控除内に収まりそうであれば、無理に生前贈与を急ぐ必要は薄い
• 将来値上がりが見込まれる不動産は、評価額が低いうちに贈与しておく方が有利になることがある
• 収益物件は、早めの贈与で将来の相続財産の増加を抑えられる可能性がある
• 認知症や判断能力の低下が心配な場合は、税負担よりも「確実に手続きできるうちに動く」ことを優先する

生前贈与と相続、どちらが得かは、財産の種類・評価額・家族構成によって変わるため、一概には言えません。税理士など専門家に相談しながら、ご家族の状況に合わせて判断することをおすすめします。

まとめ

生前贈与と相続は、それぞれ税金の計算方法が異なり、単純に「どちらが得」とは言い切れません。税負担だけでなく、判断能力の低下リスクや、将来の相続トラブルの予防という観点もあわせて考えることが大切です。

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