増改築部分が未登記のまま？違反建築物の売却で気をつけたいこと

「昔、増築した部分が登記されていないと言われた」「建ぺい率をオーバーした状態のまま、何十年も住んでいる」——古い戸建て住宅の売却相談では、こうした「未登記」「違反建築」の状態が後から発覚することが少なくありません。今回は、これらの物件を売却する際の注意点を解説します。

未登記建物とは

未登記建物とは、建物が実際には存在しているにもかかわらず、法務局に登記されていない状態の建物のことです。多くの場合、次のようなケースで発生します。

• 増築部分だけが登記されておらず、登記簿上の床面積と実際の床面積が異なる
• 車庫や離れなど、付属の建物が登記されていない
• 相続の際、建物表題登記がされないまま放置されている

未登記のままでは、その部分が正式に「自分の資産」として法的に証明できず、売却時に買主・金融機関との間でトラブルの原因になります。

違反建築物とは

違反建築物とは、建築基準法上の規定（建ぺい率・容積率・接道義務・高さ制限など）に違反した状態で建てられている、または増改築された建物のことです。

• 建築確認を受けずに増築し、建ぺい率・容積率をオーバーしている
• 検査済証を取得しないまま使用している
• 用途地域で認められていない用途に使用している

違反建築物は、金融機関の住宅ローン審査で融資が付きにくくなる、将来の建て替え時に現状の床面積を維持できないといった影響があり、一般の仲介市場では買主が見つかりにくい傾向があります。

売却前にできる対応

1. 未登記部分の表題登記を行う

土地家屋調査士に依頼し、未登記部分の建物表題登記を行うことで、登記簿と実際の建物を一致させることができます。増築部分によっては、この登記自体が違反建築の状態を明確にしてしまうこともあるため、事前に状況を整理しておくことが大切です。

2. 違反部分を是正する（減築・改修）

建ぺい率・容積率オーバーの原因となっている増築部分を取り壊す（減築する）ことで、違反状態を解消できる場合があります。ただし、費用や工事の手間がかかるため、売却価格とのバランスを見て判断する必要があります。

3. 現況のまま告知して売却する

是正が難しい場合は、違反建築物であることを重要事項説明で正確に買主へ告知したうえで、現況のまま売却するという方法もあります。ただし、住宅ローンが利用しにくいことから、個人の買主を見つけるのが難しくなる傾向があります。

買取という選択肢

未登記・違反建築の状態を是正する時間や費用をかけられない場合、そうした物件の扱いに慣れた買取業者へ直接売却する方法もあります。

• 現況のまま、それを織り込んだ価格で買取が可能
• 是正や登記手続きにかかる時間を、売主自身が負担する必要がない
• 個人の買主のようにローン審査で行き詰まることがない

「このままでは売れないのでは」と諦めてしまう前に、まずは現況を伝えたうえで査定を依頼してみることをおすすめします。

まとめ

未登記建物や違反建築物は、そのままでは売却のハードルが上がりますが、登記の是正や違反部分の解消、あるいは現況のまま買取業者へ売却するなど、いくつかの選択肢があります。まずは専門家に現況を確認してもらい、どの方法が現実的かを見極めることが大切です。

株式会社ベルタリンクでは、未登記・違反建築の状態にある物件についても、現況のままご相談いただけます。まずは無料査定でお気軽にご相談ください。

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