再建築不可物件は本当に売れない？セットバックと43条但し書き許可で建て替えが可能になるケース

「今の家を建て替えようと業者に相談したら、『この土地は再建築不可です』と言われた」——そんな話を聞いて、資産価値がゼロになってしまうのではと不安になった方もいらっしゃるのではないでしょうか。再建築不可物件は売りにくいと言われがちですが、実は条件次第で「再建築可能」に変わるケースや、それを見越した売却方法があります。今回はその仕組みを解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を満たしていないために、現在建っている建物を取り壊すと、同じ場所に新しい建物を建てられなくなる土地のことです。

建築基準法では、幅員4メートル以上の道路に、敷地が2メートル以上接していることが原則として義務付けられています。

• 敷地が道路に全く接していない（無接道）
• 接道はしているが間口が2メートル未満
• 接している道路が4メートル未満の「みなし道路（2項道路）」で、セットバックがされていない

といった土地は、再建築不可、あるいは再建築が制限された状態になっている可能性があります。

セットバックで接道義務を満たせるケース

前面道路の幅員が4メートル未満でも、建築基準法42条2項に基づく「みなし道路」に指定されている場合は、道路の中心線から2メートルの位置まで敷地を後退（セットバック）させることで、接道義務を満たし、建て替えができるようになることがあります。

セットバックした部分は道路とみなされるため建物を建てることはできませんが、これによって「再建築不可」から「再建築可能」に変わる土地は少なくありません。まずは前面道路が2項道路に該当するかどうか、役所の建築指導課で確認することが第一歩です。

43条2項2号（旧・但し書き）許可という選択肢

接道義務を満たしていない土地でも、建築基準法43条2項2号（旧43条但し書き）に基づく許可を特定行政庁から受けることで、例外的に建築が認められる場合があります。

• 敷地の周囲に広い空地があり、避難・通行の安全上支障がないと認められる
• 建築審査会の同意を得て、特定行政庁が許可する

といった要件を満たす必要があり、審査には時間と専門知識が必要です。これまでにこの許可を受けて建て替えられた実績がある土地かどうかも、確認しておきたいポイントです。

セットバックも許可も難しい場合の売却方法

道路要件をどうしても満たせない土地であっても、売却の方法がないわけではありません。

• リフォーム前提での売却（建て替えはできないが、既存建物の改修・活用は可能な場合がある）
• 隣接地の所有者への売却（隣地と一体化すれば接道義務を満たせることがある）
• 再建築不可物件の扱いに慣れた買取業者への直接売却

とくに買取業者は、再建築不可という条件を織り込んだうえで価格を算出し、そのまま買い取ることが可能です。一般の仲介市場では買い手が見つかりにくい物件でも、専門知識のある業者であれば適正な評価ができます。

まとめ

再建築不可物件も、前面道路の状況によってはセットバックや43条2項2号許可で建て替えが可能になることがあります。まずは前面道路の種別を確認し、専門家に相談することをおすすめします。それでも難しい場合は、再建築不可物件の取り扱いに慣れた買取業者へのご相談も選択肢のひとつです。

株式会社ベルタリンクでは、東京・練馬区を中心に再建築不可物件を含む不動産の直接買取を行っております。まずは無料査定でお気軽にご相談ください。

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