不動産を売ったら税金はいくら？譲渡所得税と3,000万円特別控除をわかりやすく解説

不動産の売却を検討し始めると、多くの方が気になるのが「税金はどのくらいかかるのか」という点です。「せっかく売れても、税金でほとんど手元に残らないのでは」と不安に思われる方も少なくありません。今回は、不動産売却にかかる税金の仕組みと、負担を軽くできる特例について整理してご紹介します。

不動産売却でかかる税金の基本

不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合にかかるのが「譲渡所得税」です。これは売却額そのものにかかるのではなく、次の式で計算した「利益部分」にのみ課税される点がポイントです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：購入時の代金や仲介手数料、リフォーム費用など（建物は減価償却後の金額）
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料、印紙税、測量費用など

購入時の契約書などが残っておらず取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」という方法も使えますが、実際の取得費より低く算出されがちで、税負担が重くなりやすい点には注意が必要です。

所有期間で税率が変わる

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって大きく変わります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率 約39％
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率 約20％

同じ利益額でも、所有期間が5年を超えているかどうかで税負担がほぼ倍近く変わることになります。相続した実家など、取得時期の判定が複雑なケースもあるため、迷った場合は専門家や売却先に確認しておくと安心です。

マイホームなら「3,000万円特別控除」が使えることも

自分が住んでいた家（居住用財産）を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例が使えれば、譲渡所得が3,000万円以下であれば税額が発生しないケースも多く、実務上非常に重要な制度です。

主な適用要件の例：

• 自分が住んでいた家屋、またはその敷地を売却すること
• 住まなくなってから3年目の年末までに売却すること
• 親子や夫婦など特別な関係者への売却でないこと

空き家となった実家を相続した場合にも、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）の特例」が使えることがあります。制度が重なる部分もあるため、対象になるかどうかは早めに確認しておくことをおすすめします。

買取での売却でも税金の考え方は同じ

「買取」で売却した場合も、税金の計算方法は仲介での売却と変わりません。譲渡所得の計算や特例の適用要件も同様です。一方で買取は成約までのスピードが速いため、確定申告に向けたスケジュールが立てやすいというメリットもあります。売却時期や税金面でのご不安がある場合も、早い段階でご相談いただくことで、無理のない計画を一緒に考えることができます。

まとめ

不動産売却にかかる税金は、所有期間や特例の適用有無によって大きく変わります。「思ったより税金がかかりそう」「自分の場合はどうなるのか分からない」という方は、売却を進める前に一度整理しておくことが大切です。

株式会社ベルタリンクでは、東京・練馬区を中心に不動産の直接買取を行っており、税金面を含めたご相談にも丁寧に対応しております。無料査定・ご相談は随時受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。