不動産買取なら契約不適合責任は免除される？仲介との違いとリスクを解説

「売った後に雨漏りが見つかって、買主から損害賠償を請求された」——そんな話を耳にして、不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。不動産を売却する際に見落とされがちですが、実は**「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」**の扱いによって、売主が負うリスクは大きく変わります。今回は契約不適合責任の基本と、仲介・買取それぞれのリスクの違いについて解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売却した不動産が契約内容と異なる状態（雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障、土壌汚染など）だった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」から名称・内容が変更され、買主は売主に対して以下のような請求ができるようになりました。

• 修補請求（直してほしいという請求）
• 代金減額請求
• 損害賠償請求
• 契約解除

ポイントは、引き渡し後であっても、契約内容に適合しない部分が見つかれば売主が責任を問われるという点です。とくに個人が個人に売却する仲介取引では、この責任が重くのしかかるケースが少なくありません。

仲介で売却した場合のリスク

仲介で個人の買主に売却する場合、契約不適合責任を免責にすることは可能ですが、実務上は買主側の合意を得にくいのが実情です。多くの場合、引き渡し後3ヶ月〜1年程度は売主が責任を負う契約になります。

築年数が古い物件や、長年空き家になっていた物件では、

• 引き渡し後に配管の水漏れが発覚した
• シロアリ被害が後から見つかった
• 給湯器が故障していた

といった理由で、売却後に思わぬ出費や交渉が発生することがあります。売主自身が住んでいなかった相続物件などは、建物の状態を正確に把握しきれていないケースも多く、リスクはさらに高まります。

買取なら契約不適合責任を免除できるケースが多い

一方、不動産会社が直接買主となる「買取」の場合は、事情が異なります。買取業者はプロとして物件の状態を確認したうえで買い取るため、契約不適合責任を免除する特約を結ぶことが一般的です。

これにより、売主は

• 引き渡し後に不具合が見つかっても責任を問われない
• 「売ったら終わり」で安心して次の生活に進める
• 予期しない修補費用や損害賠償のリスクを避けられる

というメリットを得られます。とくに築古物件や、内部の状態が把握しづらい相続物件・空き家では、この免責の有無が売主にとって大きな安心材料になります。

契約不適合責任の免除＝手抜き査定ではない

「責任を免除してもらえる代わりに、査定額が安くなるのでは」と心配される方もいますが、これは買取業者が物件の状態をあらかじめ加味したうえで査定額を算出しているためであり、価格が不当に低くなるわけではありません。むしろ、売却後のトラブルによる想定外の出費リスクを考えると、総合的には売主にとって有利な選択となるケースが多くあります。

まとめ

契約不適合責任は、売却後であっても売主に重い負担を課す可能性がある制度です。仲介での売却を検討している場合は、契約書の免責条項の有無を必ず確認しましょう。「売却後のリスクをできるだけ減らしたい」「古い物件で状態に不安がある」という方は、契約不適合責任を免除できる買取という選択肢もぜひご検討ください。

株式会社ベルタリンクでは、東京・練馬区を中心に不動産の直接買取を行っております。築年数や物件の状態にかかわらず、まずは無料査定でお気軽にご相談ください。

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