境界が未確定・隣地と越境トラブルがある土地は売れる？確定測量と対処法を解説

「実家の土地を売ろうとしたら、境界標が見当たらないと言われた」「隣の家の塀が自分の土地に少しはみ出している気がする」——こうした境界にまつわる不安から、売却に踏み切れずにいる方は少なくありません。

境界が曖昧な土地や、隣地との間に越境物があるケースは、練馬区のような戸建てが密集するエリアでは決して珍しくありません。今回は、境界未確定・越境トラブルを抱えた土地でも売却できるのか、その対処法とあわせて解説します。

なぜ境界が「未確定」のままになっているのか

古くから住んでいる土地ほど、境界に関する書類が整っていないことがあります。主な原因は次の通りです。

• 測量の時代が古く、確定測量図が存在しない　昭和期に取得した土地では、そもそも境界確定の測量自体が行われていないケースがあります。
• 相続を重ねるうちに書類が散逸した　所有者が変わるたびに、境界に関する資料が引き継がれず失われてしまうことがあります。
• 隣地所有者との立ち会いが一度も行われていない　境界確定には隣地所有者の同意と立ち会いが必要ですが、これまで機会がなかった土地も存在します。

境界が未確定であること自体は違法ではありませんが、売却の場面では買主・仲介業者から確定を求められることが一般的です。

越境物があるとどうなる？よくあるケース

境界と並んでトラブルになりやすいのが「越境」です。具体的には以下のようなケースが挙げられます。

• 隣家の塀やブロック塀の基礎がわずかに越境している
• **屋根や軒（のき）**が境界線を越えて張り出している
• 庭木の枝や根が隣地に伸びている
• 給排水管が隣地の地下を通っている

こうした越境は長年放置されているケースが多く、当事者同士では「お互い様」で済まされてきたことも珍しくありません。しかし売却時には、買主にとってのリスクとして扱われるため、事前の整理が必要になります。

境界・越境トラブルがあると売却が難しくなる理由

一般的な仲介での売却では、次のような理由から時間がかかりやすくなります。

1. 確定測量に時間とコストがかかる 隣地所有者全員の立ち会いと同意が必要なため、測量士への依頼から確定まで数ヶ月かかることもあります。

2. 隣地所有者との交渉が難航することがある 越境の是正や覚書の締結について、隣地所有者の協力が得られないと交渉が長引きます。

3. 買主側の住宅ローン審査に影響する場合がある 境界が不明確なままでは、金融機関によっては融資の判断が慎重になることがあります。

4. 仲介業者が取り扱いに慎重になる 将来的な紛争リスクを懸念し、境界確定を売却の条件とする仲介業者も少なくありません。

境界・越境がある土地でもとれる対処法

① 現況のまま「覚書」を交わして売却する

確定測量を行わずとも、越境の事実を明記した「越境に関する覚書」を隣地所有者と取り交わすことで、将来の紛争リスクを軽減した状態での売却が可能になる場合があります。

② 確定測量を行ってから売却する

時間的な余裕がある場合は、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行い、隣地所有者の同意を得た上で売却する方法もあります。ただし前述の通り、費用と期間がかかる点は考慮が必要です。

③ 現況のまま買取業者に相談する

「隣地との交渉に時間をかけたくない」「まず現状を把握してから今後を考えたい」という場合は、境界確定前の状態でも相談できる買取業者に問い合わせる方法があります。買取であれば、隣地所有者との調整や測量にかかる手間を、業者側が引き取って進めることも可能です。

練馬区エリアの土地に多い傾向

戸建て住宅が密集する練馬区では、昭和〜平成初期に造成された住宅地を中心に、境界標が失われていたり、隣地と数センチ単位で越境しているケースが一定数見られます。長年その状態で問題なく暮らしてこられた土地でも、いざ売却となると整理が必要になる、というのはよくある話です。

まとめ

境界未確定・越境トラブルがある土地は、通常の仲介では時間がかかりやすいものの、売却できないわけではありません。状況を整理し、覚書の締結や確定測量など、土地の状態に合った対処法を選ぶことが大切です。

株式会社ベルタリンクでは、境界確定前の土地や隣地との調整が必要な物件についてもご相談を承っております。「まず現状だけでも見てほしい」という段階でも構いません。無料査定にてお気軽にお問い合わせください。

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