再建築不可物件は売れる？売却が難しい理由と買取という選択肢

再建築不可物件は売れる？売却が難しい理由と買取という選択肢

「自分の家が再建築不可物件だった」「親から相続した土地が前面道路に2m接していない」——そんな話を不動産会社から聞いて、不安になった方もいらっしゃるのではないでしょうか。再建築不可物件は一般的な不動産市場では買い手がつきにくく、売却に苦労するケースが多い物件です。本記事では、再建築不可物件とはどのような物件か、なぜ売却が難しいのか、そしてどのような売却方法があるのかをわかりやすく解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体した場合に、新たに建物を建てることができない土地のことを指します。主な原因は、建築基準法上の「接道義務」を満たしていないことです。

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。この条件を満たさない土地（旗竿地で接道部分が極端に狭い、道路に全く接していない、接している道路が建築基準法上の道路と認められないなど）は、現状の建物を維持することはできても、建て替えはできません。

東京や神奈川、埼玉など都市部では、古くからの住宅密集地にこうした再建築不可物件が数多く存在しています。特に戦前から区画が整理されないまま家が建ち並んだエリアでは、珍しいことではありません。

なぜ売却が難しいのか

再建築不可物件の売却が難しい理由はいくつかあります。

まず、住宅ローンの審査が通りにくいという点が挙げられます。金融機関は担保価値を重視するため、将来建て替えができない物件は担保評価が低くなり、希望額の融資を受けられないケースが多くなります。買主が住宅ローンを利用できなければ、購入のハードルは一気に上がってしまいます。

また、買主側に専門知識が必要になることも要因です。再建築不可物件をリフォームして住み続けるにしても、増改築の範囲には制限があり、どこまで手を加えられるかの判断には建築の知識が求められます。一般の個人が安心して購入を決断しにくい物件と言えるでしょう。

さらに、将来的な資産価値の不透明さも買い控えの理由になります。建て替えができない以上、老朽化が進めば住み続けることが難しくなり、いずれ更地として活用することも困難になる可能性があります。こうした将来性への不安から、市場での流通性は一般的な物件に比べて大きく下がってしまうのです。

再建築不可物件を売却する方法

再建築不可物件であっても、売却の方法はいくつか存在します。

一つは、隣地の所有者に売却する方法です。隣接する土地と合わせることで接道義務を満たし、再建築可能な土地に変わる場合があります。隣地所有者にとっては自分の土地の価値を高められるメリットがあるため、相場より高く買い取ってもらえる可能性もあります。

もう一つは、セットバックや但し書き道路の申請など、行政上の手続きによって再建築可能にする方法です。ただし、これは時間も費用もかかり、必ずしも認められるとは限りません。

そして最も現実的な選択肢として挙げられるのが、不動産買取専門会社への売却です。買取会社は再建築不可物件特有のリスクや活用方法を熟知しており、リフォームによる再生やそのままの状態での買取など、物件に応じた柔軟な対応が可能です。仲介での売却のように購入希望者を待ち続ける必要がなく、短期間での現金化が見込めることも大きなメリットです。

まとめ

再建築不可物件は、接道義務を満たしていないことが原因で、一般市場での売却が難しい物件です。住宅ローンの審査が通りにくいことや将来性への不安から、買主がなかなか見つからないケースも珍しくありません。

しかし、隣地への売却や買取会社への相談など、状況に応じた売却方法は存在します。「うちの物件は再建築不可だから売れない」と諦める前に、まずは専門会社へ相談してみることをおすすめします。

弊社では東京・神奈川・埼玉エリアを中心に、再建築不可物件の買取実績も豊富にございます。自社でのリフォーム・再生を前提とした買取を行っているため、一般の仲介では難しい物件もご相談いただけます。無料査定も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。