賃貸中（オーナーチェンジ）物件は売却できる？入居者がいる家を売る方法

賃貸中（オーナーチェンジ）物件は売却できる？入居者がいる家を売る方法

「相続したマンションにすでに入居者がいる」「投資用に購入したアパートを手放したいが、賃貸借契約が残っている」——こうした入居者付きの不動産を売却したいというご相談は少なくありません。賃貸中の物件は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれ、通常の空き家・空き室の売却とは異なる注意点があります。本記事では、オーナーチェンジ物件の特徴と、スムーズに売却するためのポイントを解説します。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者が居住したまま所有者だけが変わる売買のことを指します。賃貸借契約は新しい所有者（買主）にそのまま引き継がれるため、買主は入居者を退去させることなく、家賃収入を得るオーナーとしてスタートできます。

一般的な住宅の売却では、売主が居住中であれば引き渡し前に退去・引っ越しを行うのが通常ですが、オーナーチェンジ物件の場合は入居者がそのまま住み続けるため、売主側で立ち退きの手続きを行う必要がありません。

オーナーチェンジ物件ならではの注意点

入居者がいる状態での売却には、いくつか特有の注意点があります。

まず、買主の属性が投資家中心になるという点です。実需（自分で住むため）の買主は、入居者がいる物件をそのまま購入することはできません。そのため、オーナーチェンジ物件は主に不動産投資家がターゲットとなり、一般の仲介市場よりも買主の母数が限られる傾向があります。

次に、物件の収益性が価格に直結する点も特徴です。投資家は物件の立地や築年数だけでなく、現在の家賃額、賃貸借契約の内容、表面利回りなどを総合的に見て購入を判断します。家賃が周辺相場より低く設定されている、契約内容が古いままになっているといった場合、売却価格に影響することがあります。

また、室内の状態を直接確認できないという問題もあります。入居者が住んでいるため、買主や仲介会社が室内を細かく内覧することは難しく、設備の老朽化や修繕の必要性が正確に把握しにくいというリスクが、価格交渉の材料になることもあります。

さらに、入居者とのトラブルにも注意が必要です。売却にあたって入居者への配慮を欠くと、契約や引き渡し後にトラブルへ発展するケースもあります。賃貸借契約の内容や敷金の引き継ぎ、管理会社とのやり取りなど、整理しておくべき事項は多岐にわたります。

オーナーチェンジ物件をスムーズに売却するには

オーナーチェンジ物件の売却を成功させるには、まず賃貸借契約書や家賃の入金履歴、敷金・修繕履歴などの書類を整理しておくことが重要です。買主となる投資家は収益性を重視するため、こうした資料が揃っているほど査定や交渉がスムーズに進みます。

また、空室部分がある場合は、原状回復やクリーニングを行ったうえで売却に出すことで、印象や収益見込みが改善されることもあります。

そして、入居者付き物件の取り扱いに慣れた不動産会社や買取会社へ相談することも有効な手段です。投資用不動産特有の事情を理解している会社であれば、入居者への配慮を保ちながら、スムーズな売却を進めることができます。とくに買取の場合は、物件の収益性やリスクを踏まえたうえで会社が直接買い取るため、一般の仲介に比べて売却までのスピードが早く、入居者対応の手間も最小限に抑えられます。

まとめ

賃貸中（オーナーチェンジ）物件は、入居者がいるという特性上、売主側で退去対応をする必要がない一方、買主が投資家に限られる、収益性が価格に影響するといった独自の注意点があります。

相続や資産整理などをきっかけにオーナーチェンジ物件の売却を検討されている方は、書類の整理と専門会社への相談から始めてみることをおすすめします。

弊社では東京・神奈川・埼玉エリアを中心に、オーナーチェンジ物件の買取にも対応しております。入居者がいる状態のままでもご相談いただけますので、まずは無料査定からお気軽にお問い合わせください。